社區(qū)是以一定共同地域為基礎(chǔ)形成的社會群體，騰尼斯提出的社區(qū)基本要素、地域、人群、組織形式及相應(yīng)的管理機關(guān)和各種生活服務(wù)設(shè)施，都受到不動產(chǎn)法律調(diào)整，社區(qū)群體關(guān)系是以不動產(chǎn)法律為基礎(chǔ)形成和發(fā)展起來的社會關(guān)系，社區(qū)不動產(chǎn)法律體系包括土地法、不動產(chǎn)物權(quán)法和不動產(chǎn)行政法三個方面的法律制度。受不動產(chǎn)法調(diào)整的客體有社區(qū)的土地、房屋以及地上定著物（包括：綠地、花壇、噴水池、兒童樂園、停車場、窖井、化糞池、變電站、泵房等各種附屬設(shè)施）。不動產(chǎn)法調(diào)整不動產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、交易、所有、使用服務(wù)和管理中形成的各種社會關(guān)系。不動產(chǎn)形式上是調(diào)整人與不動產(chǎn)的關(guān)系，實質(zhì)上是圍繞不動產(chǎn)調(diào)整人與人之間的社會關(guān)系。因此社區(qū)不動產(chǎn)法律關(guān)系是社區(qū)群體關(guān)系得以長期穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)，不但給社區(qū)成員提供了生存發(fā)展空間，也是社區(qū)物質(zhì)文明和精神文明的交匯點。
社區(qū)與不動產(chǎn)相隨，文明與法律相伴，在日常生活中就應(yīng)當遵守社區(qū)不動產(chǎn)法律規(guī)范，這是社區(qū)文明發(fā)展的主線。在發(fā)生社區(qū)糾紛時才想到使用法律武器，把法律作為社區(qū)管理、處理糾紛的手段，只能是工具主義的表現(xiàn)。只有遵循不動產(chǎn)法律關(guān)系，才能使居住在社區(qū)高樓大廈的群體生活在愉快舒適的社區(qū)環(huán)境之中，才能形成長期居住文明、環(huán)境文明和生活秩序文明。如果社區(qū)缺乏對不動產(chǎn)法律規(guī)范的整體認識水平、實施能力和執(zhí)法水平，那么任何社區(qū)文明只能是脆弱的、短暫的。
社區(qū)土地法律關(guān)系是社區(qū)文明的生長點
我國憲法和土地管理法貫徹了以社會利益為核心的原則，采取了從土地歸屬向以土地利用為中心的轉(zhuǎn)移，建立了以保障社會利益前提下的公民法人土地使用權(quán)制度。公民通過市場購買住宅區(qū)內(nèi)的多層高層區(qū)分所有建筑物，成為住宅小區(qū)土地使用權(quán)的共有權(quán)人，擁有對建筑物基地使用權(quán)和附屬草地使用權(quán)的共有權(quán)。業(yè)主的土地使用權(quán)優(yōu)先于國家所有權(quán)，對進行占有、使用、收益；政府則主要行使行政權(quán)對土地使用權(quán)的利用進行管理。因此，業(yè)主是社區(qū)不動產(chǎn)的主人。
法制建設(shè)與社會治理法治化中的思考社區(qū)土地法律關(guān)系具有不同于其他地區(qū)土地法律關(guān)系的特點，主要是： 其一，住宅區(qū)的土地使用權(quán)是共有法律關(guān)系。各個業(yè)主可以對土地使用權(quán)依法共同使用受益，轉(zhuǎn)讓自己的共有份額，但不能請求分割，并只有全體共有人的共同意志才能決定土地使用權(quán)的處分權(quán)（如決定在住宅區(qū)土地上的建筑物的改建、擴建、重建、增建），而其他人如原房地產(chǎn)開發(fā)商或街道行政機構(gòu)均無權(quán)決定；規(guī)劃、房地產(chǎn)行政主管部門只能依行政職權(quán)對土地使用權(quán)人的申請依法審查批準與否，住宅區(qū)土地使用權(quán)的共有人還可依法排斥任何對土地使用權(quán)不法干預(yù)。這完全不同于計劃體制下的居民只享有公房租賃權(quán)，劃撥土地使用權(quán)是屬于系統(tǒng)單位或房管部門的，甚至居民對住宅區(qū)街道里弄的違法建筑也無權(quán)干預(yù)。土地使用權(quán)的共有法律關(guān)系使業(yè)主易于形成共同意志并維護共同利益，這正是社區(qū)文明得以建立的基礎(chǔ)。
社區(qū)土地權(quán)利向立體化方向發(fā)展，即形成了空間利用權(quán)法律關(guān)系。由于居住生活質(zhì)量需求的提高，人們要求在原建筑物上加層擴建或建造地下建筑來發(fā)展生存空間，如建造屋頂花園、地下停車庫。這就在土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上，產(chǎn)生土地使用權(quán)人與非土地使用權(quán)人的空間利用權(quán)法律關(guān)系，這對拓展社區(qū)物質(zhì)文明和精神文明的發(fā)展空間大有裨益。社區(qū)土地使用權(quán)的共有法律關(guān)系和空間權(quán)利用法律關(guān)系勢必成為社區(qū)文明發(fā)展的基石。
不動產(chǎn)權(quán)法律關(guān)系是社區(qū)文明的保障
我國民法通則、房地產(chǎn)管理法等法律對不動產(chǎn)物權(quán)法律制度作了一些基本的規(guī)定，賦予了不動產(chǎn)民事權(quán)利主體傳統(tǒng)的所有權(quán)，用益物權(quán)和擔保物權(quán)，正在起草中的物權(quán)法將吸收世界各國通行的“建筑物區(qū)分所有權(quán)”。這是一種復(fù)合性的新型物權(quán)制度。建筑物區(qū)分所有權(quán)人對一幢建筑物的專有部分享有專有權(quán)，對建筑物的共同部分享有共有權(quán)，以及組成管理團體享有的成員權(quán)。圍繞社區(qū)不動產(chǎn)法律關(guān)系，社區(qū)內(nèi)普遍存在著建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系。古人云：“雞犬之聲相聞，老死不相往來。”在傳統(tǒng)社會這是可能存在的，但在現(xiàn)代社區(qū)生活中，居住人群不能不在左右上下空間發(fā)生不動產(chǎn)的所有、使用以及由此形成的共同關(guān)系，不僅不動產(chǎn)物權(quán)主體享有對不動產(chǎn)的支配權(quán)和排他權(quán)，而且在物權(quán)人相互之間還形成協(xié)調(diào)與維護共同利益的權(quán)利。在區(qū)分所有權(quán)人之間存在以下三種法律關(guān)系。
（一） 區(qū)分所有人之間的共有關(guān)系
這種共有關(guān)系有三個不同層次范圍： 1. 相鄰的共有，即因?qū)Ｓ胁糠值膮^(qū)分境界而共有，如分隔墻、天花板、地板在區(qū)分所有人之間形成共有物。2. 同幢建筑物共用部分的共有，如樓梯、走廊、外墻、屋頂、承重結(jié)構(gòu)、建筑物基地。3. 住宅區(qū)內(nèi)附屬基地及其公共設(shè)施設(shè)備的共有。附屬基地是住宅內(nèi)除建筑物基地以外的土地，它是為住宅建筑物用途服務(wù)而不可分離的土地，其上的設(shè)施設(shè)備也都是直接為居住生活服務(wù)不可缺少的。
區(qū)分所有人之間的共有關(guān)系不同于公有，共有權(quán)利主體與共有物的占有、使用、收益、處分直接相關(guān)。共有權(quán)人可以按照共有物的本來用途進行使用，也可以轉(zhuǎn)讓自己的份額，但不能請求分割，并只能按共有人的共同意志進行處分。共有權(quán)人對外享有排他權(quán)，對內(nèi)享有共同支配權(quán)，因此共有人之間必須按共有規(guī)則正確行使共有權(quán)，承擔共有義務(wù)，例如對存在于專有部分即套間內(nèi)的梁、柱、承重墻，它性質(zhì)上屬全體區(qū)分所有人公有，專有權(quán)人即業(yè)主不能毀損，否則該幢建筑物的其他業(yè)主有權(quán)行使物上請求權(quán)和損害賠償請求權(quán)。共有關(guān)系比相鄰關(guān)系產(chǎn)生更直接的物權(quán)效力。又如在底層走廊或頂層樓梯走廊處不能以維護自己的安全為由安裝鐵門、排斥其他共有人通行。共有人只能按共同共有使用走廊，而物權(quán)排斥其他共有人按共有物本來用途使用。因此這種鐵門必須拆除。又如在屋頂平臺或外墻上設(shè)立廣告牌等專有使用權(quán)，應(yīng)征得大樓全體業(yè)主同意，其收益歸共有權(quán)人，物業(yè)公司只是共有權(quán)人意志的執(zhí)行者，他無權(quán)決定共有權(quán)的占有、使用、收益、處分。如在住宅區(qū)內(nèi)空地處設(shè)置停車場，必須由共有人的代表業(yè)主委員會同意，物業(yè)公司才能操作，并將收取的停車費除去管理費外的收益歸業(yè)主委員會，用于小區(qū)維修基金。
按共有規(guī)則，共有人應(yīng)承擔維持建筑物存在的維修更新費用和物業(yè)管理費用，一般來說應(yīng)按業(yè)主專有部分面積在整個建筑物面積中的比例承擔共有義務(wù)。按共同共有或按份共有行使權(quán)利并承擔義務(wù)，這是共有關(guān)系的基本準則。因此在社會主義初級階段，共有法律制度比公有制度更容易形成社區(qū)成員對共同利益的共同認識和共同意志，這對發(fā)展社區(qū)文明是極其有利的。
（二） 區(qū)分所有人之間的相鄰關(guān)系
區(qū)分所有人對單元套間行使專有權(quán)時，相互權(quán)利發(fā)生沖突時如何協(xié)調(diào)？相鄰關(guān)系就是對相鄰不動產(chǎn)行使權(quán)利依法給予對方方便或接受限制產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。法律從物權(quán)高度處理相鄰關(guān)系，賦予相鄰關(guān)系一定強制性的法律權(quán)力，使不動產(chǎn)權(quán)利得以延伸或限制，以協(xié)調(diào)不同利益。社區(qū)內(nèi)發(fā)生的相鄰關(guān)系包括：建筑物內(nèi)部區(qū)分所有人之間的相鄰關(guān)系和建筑物之間彼此臨近發(fā)生的相鄰關(guān)系。正確行使相鄰權(quán)并承擔相鄰義務(wù)的內(nèi)容，主要有以下幾個方面：
1. 維護修繕專有部分或共有部分，必須使用相鄰專有部分或共有部分，對方不得拒絕，但使用方造成損失的應(yīng)予以賠償。
2. 應(yīng)按建筑物的本來用途和目的使用，不得違反全體區(qū)分所有人共同利益，如在住宅房內(nèi)儲存易燃易爆物品，將一定噸數(shù)以上重物搬入房內(nèi)危害大樓安全，住宅房屋經(jīng)營卡拉OK店或經(jīng)營餐飲業(yè)，飼養(yǎng)有危害困擾他人之虞的動物，在專有部分任意投擲體育用品或較重物品等等。
3. 不可量物侵害（指噪音、震動、惡臭氣體、粉塵、放射性等不可量物質(zhì)的侵入）造成干擾妨礙或損害，在環(huán)境法允許范圍內(nèi)相鄰方有容忍義務(wù)；超過范圍的，有權(quán)請求環(huán)境保護機關(guān)和有關(guān)部門依法處理，造成損失的，請求賠償。
4. 相鄰各方改建新建筑物時，必須保持適當距離，不得妨礙影響相鄰方的通風或采光?？諝怅柟馐侨祟惿娴幕救藱?quán)之一，也是相鄰不動產(chǎn)權(quán)利的延伸，即使合法建筑也不能剝奪他方的采光權(quán)和通風權(quán)。受害人有權(quán)要求停止侵害，恢復(fù)原狀與賠償損失。
相鄰關(guān)系是通過對相鄰各方行使權(quán)利延伸或限制來協(xié)調(diào)各方不同利益的，也是對社區(qū)文明發(fā)展的又一法律保障。
?。ㄈ?span lang="EN-US"> 區(qū)分所有人的團體關(guān)系
區(qū)分所有人雖享有專有權(quán)，共有權(quán)和相鄰權(quán)，可以解決某些不動產(chǎn)的歸屬和使用關(guān)系，但仍不能解決眾多業(yè)主的共有不動產(chǎn)的管理問題。區(qū)分所有建筑的結(jié)構(gòu)越來越復(fù)雜，完全由法律法規(guī)規(guī)定業(yè)主之間的內(nèi)部管理關(guān)系。顯然十分困難，按共有法則解決少數(shù)的共有人之間的關(guān)系是可行的，但如果共有人數(shù)少則幾十人，多則上百人、上千人，如何表達全體共有人的意志？并按共同意志執(zhí)行？這只能由住宅區(qū)全體區(qū)分所有人成立團體組織，召開區(qū)分所有人大會，來表達對共有財產(chǎn)、共同事務(wù)管理的共同意志，行使團體成員權(quán)，執(zhí)行團體組織通過的決議，承擔團體成員義務(wù)。
團體成員之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系基礎(chǔ)是對不動產(chǎn)的共有權(quán)利義務(wù)關(guān)系，依次團體關(guān)系發(fā)展不能違背共有法律關(guān)系的基本規(guī)則，區(qū)分所有人大會通過的決議也才能有效。它形成的是團體組織維護共同利益的團體一直，全體成員必須遵守，業(yè)主大會選舉的業(yè)主委員會必須執(zhí)行。業(yè)主大會和業(yè)主委員會是直接行使民主權(quán)利的自治團體組織，是業(yè)主自己管理自己共有財產(chǎn)的最好組織形式，在有些國家類似于業(yè)主委員會這樣的組織已經(jīng)法人化，將更有利于自治管理。應(yīng)當重視的是業(yè)主大會和業(yè)主委員會的團體組織的功能不僅是管好自己共有財產(chǎn)，更重要的是建立一個業(yè)主滿意的舒適的社區(qū)居住環(huán)境，每個業(yè)主應(yīng)行使自己的成員權(quán)利，不僅行使對管理者的選舉權(quán)，對重要事項的表決權(quán)，而且應(yīng)更多行使對建立發(fā)展共同生活的良好秩序事項的建議權(quán)，對停止違反共同利益行為的請求權(quán)。因此業(yè)主團體關(guān)系，有助于業(yè)主之間形成自我約束，共同發(fā)展的良好關(guān)系，這是促進社區(qū)文明發(fā)展的有效途徑。
不動產(chǎn)行政法律關(guān)系對社區(qū)文明的導(dǎo)向
隨著法治的加強，國家對不動產(chǎn)管理將由行政法為主向物權(quán)法為主的轉(zhuǎn)移，這是建立長期穩(wěn)定的不動產(chǎn)法律秩序的基礎(chǔ)。但不容否認，不動產(chǎn)行政法仍是不動產(chǎn)法律體系的組成部分。我國還沒有統(tǒng)一的不動產(chǎn)行政法，而都是分散的法律法規(guī)，如“城市規(guī)劃法”、“土地登記規(guī)則”、“城市新建住宅小區(qū)管理辦法”、“上海市物業(yè)管理條例”等等，其中絕大多數(shù)是行政法規(guī)和規(guī)章，其主要是從行政管理角度，規(guī)定了一系列民事權(quán)利和義務(wù)，以及行政處罰和行政責任。國家一方面通過制定不動產(chǎn)行政法來維護不動產(chǎn)物權(quán)并建立不動產(chǎn)管理秩序，另一方面還授予國家行政機關(guān)規(guī)定職權(quán)，通過具體行政行為管理不動產(chǎn)秩序。對不動產(chǎn)的開發(fā)、交易、產(chǎn)權(quán)、使用、服務(wù)、管理依法直接干預(yù)，進行指導(dǎo)、服務(wù)、限制和處罰，既有強制手段又有非強制手段，其根本宗旨是保障不動產(chǎn)民事權(quán)利、公共利益和公序良俗。由于行政管理方行為可以引起不動產(chǎn)行政法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消失，所以，行政管理對不動產(chǎn)行政法律關(guān)系的調(diào)整往往比較主動并容易取得成效。
民事物權(quán)法不久將通過和頒布，不動產(chǎn)行政法應(yīng)與物權(quán)法相互協(xié)調(diào)共同維護不動產(chǎn)物權(quán)。這樣，行政機關(guān)依法行政將越來越迫切，否則會面臨眾多行政復(fù)議和行政訴訟的壓力，但這也正是推動依法行政水平進步的杠桿，是形成不動產(chǎn)管理秩序長期穩(wěn)定發(fā)展的重要機制。不動產(chǎn)法律關(guān)系的推進，將不但有利于保障不動產(chǎn)民事權(quán)利，也將有利于保障不動產(chǎn)管理中存在的公共利益和公共秩序，維護不動產(chǎn)使用中存在的善良風俗，這無疑會對社區(qū)文明產(chǎn)生積極的導(dǎo)向作用。
